買賣拆遷安置房的注意事項有哪些？拆遷安置房買賣費(fèi)用
2023-01-31 16:11:55 來源：法律專家網(wǎng)
買賣拆遷安置房的注意事項有哪些
一、拆遷安置房是否能買賣
1、拆遷安置房一般需五年才能進(jìn)行上市交易。
2、房屋能不能上市交易，簡單的可以根據(jù)土地性質(zhì)判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質(zhì)。
3、如果是國有土地，即可辦理到房產(chǎn)證，就可以上市交易，有些是永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證的，比如集體土地，除非他進(jìn)行地性質(zhì)變更。有些是拿到了短時間內(nèi)不能交易的，比如一些拆遷安置房。國家在這方面都是有相關(guān)規(guī)定的。
4、房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。
5、土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權(quán)在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權(quán)益。
二、拆遷拿安置房注意事項
安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要看其擁有的產(chǎn)權(quán)是否是全產(chǎn)權(quán)，以及拆遷協(xié)議上的相關(guān)規(guī)定。首先，弄清安置房的性質(zhì)對于房產(chǎn)證辦理是至關(guān)重要的，調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。安置房的所有權(quán)一般歸屬當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。房產(chǎn)證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價的一定比例繳納費(fèi)用，然后辦理產(chǎn)權(quán)證。
安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書(房產(chǎn)證)是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。
三、買安置房注意事項
對于無證的拆遷安置房，在購買時要分清情況：1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對于您的購買至關(guān)重要。您可以考慮對拆遷協(xié)議進(jìn)行更名，更名時，要進(jìn)行公證。
如果此套拆遷安置房在拆遷時就手續(xù)不全，實際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過戶的，房產(chǎn)證通常會按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主，則不利于您維護(hù)權(quán)益。您可以向出售單位確定相關(guān)事宜，或者仔細(xì)查看您所簽訂的購房協(xié)議。
四、拆遷安置房買賣費(fèi)用
買方賣方
契稅：總價*1.5%
印花稅：總價*0.05%總價*0.05%
交易手續(xù)費(fèi)：3*平方數(shù)3*平方數(shù)
拆遷安置方：總價*4%
土地出讓金(公房)：總價*1%
土地登記費(fèi)50元每件
印花版稅5/件
房屋登記費(fèi)80元/件
工本費(fèi)10/件
通告費(fèi)(境外人士)200/件
(通過中介)
中介費(fèi)：成交價*1%成交價*1.5%
過戶代辦費(fèi)：200元200元
按揭代辦：400水電過戶200
評估費(fèi)：評估價*0.44%
他項權(quán)證190
個人所得稅總價*1.5%
高檔住宅：總價*3%
高檔住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的稅
10日，市區(qū)鄭先生順利地將一套已經(jīng)定位、但還沒有交付使用的安置房，出售給了下一家，并在市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心辦理了相關(guān)手續(xù)。據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心透露，今后，已經(jīng)定位的安置房都可逐步辦理交易和抵押手續(xù)，且可享受土地證辦理等方面的優(yōu)惠。
兩種方式可供選擇
據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心副主任汪*忠介紹，目前市區(qū)還有較多拆遷戶正在陸續(xù)安置定位，但由于各種原因，這些房屋確權(quán)發(fā)證不能及時到位，使拆遷戶在資金籌集，轉(zhuǎn)購商品房、二手房以及房屋抵押貸款等方面存在較大困難。有關(guān)部門為了切實解決他們的實際困難，配合市委“五個一”工程建設(shè)任務(wù)的落實，啟動試行拆遷安置房上市流通，先允許已安置到位的安置房上市交易、抵押。
汪*忠稱，此次推出的措施與原來通過委托公證、扣款的安置房交易模式有很大的不同。此前有過安置房買賣的市民都知道未取得產(chǎn)權(quán)證安置房買賣最大的風(fēng)險，就是安置房交易手續(xù)不能一次性完成，而這也常給日后糾紛埋下伏筆。
此次，其將主要采用總價結(jié)算和單價結(jié)算兩種方式。總價結(jié)算也就是一次性買斷，就是安置房在辦理過戶手續(xù)后，其全部房款將一次性結(jié)清，而不管以后交付的房產(chǎn)面積是增加還是減少，其所有權(quán)益都將歸買家所有;而單價結(jié)算方式，就是根據(jù)產(chǎn)權(quán)證最終的面積來結(jié)算。這種方法與我們?nèi)粘５陌仓梅抠I賣有一定的類似，就是在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后，買家先付大部分房款給賣家，同時買家還得將余留房款交市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心下屬擔(dān)保公司保管，等產(chǎn)權(quán)證最終面積確定后，再進(jìn)行最終結(jié)算。
同樣，據(jù)市地產(chǎn)交易所副主任鄭*章介紹，拆遷戶辦理安置房土地證也有優(yōu)惠體現(xiàn)：在2005年12月31日前已安置并已辦理安置房土地(劃撥)使用權(quán)證，無論房屋有無轉(zhuǎn)讓，只要住戶提出申請，都可按老的土地基準(zhǔn)價辦理土地出讓手續(xù);而至今尚未安置的拆遷戶，現(xiàn)在無論房屋有無轉(zhuǎn)讓，國土資源部門都將按老政策為其辦理土地出讓手續(xù)。但如果拆遷戶申請辦理劃撥土地手續(xù)的，國土資源部門也將為其辦理劃撥手續(xù)，但申請人今后房屋需轉(zhuǎn)讓時，則要按新的土地基準(zhǔn)價補(bǔ)交土地出讓金;最后，安置房如有部分建筑面積按市場價或市場優(yōu)惠價增購的，其土地使用權(quán)一律按出讓性質(zhì)辦理。
相對于以上，安置房在辦理交易時，賣方要提供身份證、拆遷安置協(xié)議書、定位單和收款收據(jù)(結(jié)算單)等材料。目前，拆遷戶在出售安置房時，還需辦理委托公證手續(xù)，而抵押手續(xù)可不要辦理公證手續(xù)。
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